שמעון אייזנברג - צוות האתר

“לאחר 5 שנים שבהם מחירי הבתים בארה”ב רשמו מגמות עלייה, שוק הנדל”ן נשאר, באורח מפתיע, שוקק חיים. יש הרבה דרישה לרכישות נכסים, וקיימים פרוייקטים רבים של בנייה ברחבי המדינה. בשנת 2018 נרשמו עליות גדולות עד 6% במחירי הנכסים למגורים”. לפי שמעון אייזנברג, מנכ”ל רילטי-אקזקיוטיב, כל 20 הערים הגדולות בארה”ב חוו נסיקה במחירים. לפי מחקר של Standard & Poor’s, סיאטל רשמה עליה של 12.71% במשך שנת 2017 – 2018, לאס וגאס רשמה עלייה של 10.6%, סן פרנסיסקו עם עלייה של 9.04%, סן דייגו 7.45%, טאמפה 7.02% והעיר דאלאס 7.02%. עליות חזקות נרשמו גם בערים דטרויט, דנבר, פורטלנד, בוסטון, שרלוט, ניו יורק, פיניקס, מיניאפוליס, אטלנטה, קליבלנד ומיאמי. הערים וושינגטון ושיקגו, רשמו עליות נמוכות יותר, בגובה של עד 3.6%.

שמעון אייזנברג על גובה מחירי הבתים

המחיר הממוצע של בתים חדשים בארה”ב, עלה בכ 4.3% והביקוש ממשיך לעלות. ב 2017 עד 2018, אחוז המכירות של בתים חדשים עלה ב 8.4 לעומת 2016, עם 608 אלף יחידות יותר, כך לפי U.S. Census Bureau. כמו כן, מספרם של הבתים והדירות שנמכרו עליה ב 1.1%, ל 5.51 מיליון יחידות ב 2017. זהו המספר הגבוה ביותר מאז שנת 2006.

לפי שמעון אייזנברג, עם מדדי האבטלה הנמוכים, והגדילה בכלכלה האמריקאית, אנו יכולים לצפות לעלייה בביקוש בנייה של בתים חדשים גם בשנה הבאה. לכן זהו זמן מעולה להשקעה בנדל”ן, בכל צורותיו, בין אם זה נדל”ן למגורים או נדל”ן מסחרי, כל האופציות יפיקו עבור המשקיעים הכנסה פאסיבית לאורך הזמן. “הדבר המרכזי שצריך להבין, על מנת להשקיע בצורה נבונה, הוא איתור האזורים החמים להשקעה, וקבלת החלטה חכמה לגבי אופי ההשקעה”, כך לדברי שמעון אייזנברג.

כל אזרח ישראלי מכיר את היתרונות של תמ”א 38. תמ”א 38 זהו הפרויקט ארצי גדול וחשוב, לחיזוק מבנים קיימים נגד רעידות אדמה אפשריות. פרויקט זה נועד להרחיב ולשדרג את הדיור בערים מחד גיסא, וכן למנוע קורבנות במקרה של אסון טבע או רעידת אדמה מאידך גיסא. עם זאת, עדיין ניתן להיתקל מדי פעם במקרים בהם דיירים מסרבים לתת את הסכמתם לפרוייקט, מתוך שיקולים כאלו או אחרים. חלק מאותם המקרים, מגיעים בסופו של דבר אל כותלי בית המשפט, בתור תביעות כספיות של היזם נגד הסרבן. לדברי מנכ”ל רילטי אקזקיוטיב שמעון אייזנברג, תביעות תמ”א 38 יכולות להימנע ולהיפתר בקלות.

להמשך קריאהשמעון אייזנברג: תביעות תמ”א – מתי הן מתרחשות והאם ניתן להימנע מהן?

חושבים על רכישת דירה להשקעה? כדאי שתדעו מספר דברים חשובים לפני שאתם בוחרים אותה. כל משקיע, בין אם מנוסה או חסר ניסיון כלל, המעוניין לקנות דירה להשקעה שואל את עצמו את אותה שאלה – היכן הכי כדאי לי להשקיע את כספי? בישראל יש לא מעט אופציות, ואמנם ישראל היא מדינה קטנה, אך ההבדלים בין חלקי הארץ ואזורי המגורים הם מהותיים. גם מבחינת סוג האוכלוסיה, רמת המחייה, ההכנסות החודשיות, עלות הנכס והחזר ההשקעה.

השאלה כשלעצמה היא שאלה נכונה, אך כמו בתחומים רבים אחרים בחיים, גם בהשקעות נדל”ן אין רק תשובה אחת נכונה והתשובה תשתנה בין משקיע למשקיע בהתאם להעדפותיו האישיות. עם זאת יש מספר פרמטרים קבועים שיש להתייחס אליהם:

המרחק שלכם מהנכס – יותר קרוב פחות כאבי ראש

זה לא נכון להסתכל רק על השורה התחתונה – “מהו אחוז התשואה הצפוי לי בקניית דירה להשקעה בעיר X”. אלו אמנם פרמטרים חשובים אך אסור לשכוח שבתור משקיעים, גם למיקום הדירה משקל חשוב בהחלטה איפה להשקיע.

לדוגמה – חשבו על סיטואציה בה אתם מתגוררים באילת וקניתם דירה להשקעה בחדרה. המרחק רק מרחק הנסיעה לנכס עשוי לייאש אתכם – ואמנם בסה”כ לא מדובר במשימה בלתי אפשרית, אך נניח שהשכרתם את הנכס לשוכר שצצות עמו כל מיני בעיות, אשר דורשות את טיפולכם האישי המיידי ואת הגעתכם פיזית לנכס מספר פעמים בחודש. האם במקרה שכזה לא היה פשוט יותר לו הדירה להשקעה שרכשתם הייתה קרובה יותר למקום מגוריכם?

פוטנציאל הרווח – כמה ייצא לי מזה?

אין ספק שמרכיב בעל משקל רב מאוד בקבלת ההחלטה הוא נושא פוטנציאל הרווח – כמה ארוויח מהנכס תוך כמה שנים קדימה מרגע ההשקעה? האם ערך הדירה צפוי לגדול? האם קיים סיכון שהדירה תאבד מערכה? הרעיון ברכישת דירות להשקעה, מעבר לכסף שמתקבל משכר הדירה החודשי, הוא להשקיע בנכס שיצליח להגדיל את ערכו (השבחה) בטווח זמן של מספר שנים בודדות ויאפשר למשקיע לממש אותו תוך עשיית רווח גדול.

לדוגמה – שינויים בתווי המגורים עשויים להשביח או להוריד מערכו של הנכס. הקמה של מפעל ממש ממול הבניין וזיהום אוויר=הפחתת הערך, או תחנת רכבת חדשה באזור=השבחת הנכס.

האוכלוסייה המתגוררת באזור – שכנים טובים שווים זהב

נכון שלהשקעה בערים במעמדים סוציו-אקונומיים חלשים יותר עשויה להניב לאורך זמן תשואה גבוהה יותר מבערים כמו תל אביב לדוגמה, בגלל מחירי הדירות הנמוכים, אבל זה לא אומר שצריך לרוץ ולקנות שם, כמובן שצריך לקחת בחשבון את ההתנהלות השוטפת מול האוכלוסיה, ומול הדיירים שלכם – התנהלות מול שוכרים שמגיעים מרקע קצת יותר קשה עשויה לעתים להיות מעט בעייתית.

אין חבר נאמן כמו כסף מזומן – כמה אצטרך להשקיע?

כמובן שכולנו היו רוצים לקנות דירה (בין אם לעצמנו או להשקעה) במקום יוקרתי, בבניין מהמם, באזור מפותח ופורח, אבל מה לעשות שהמציאות מכתיבה סיפור אחר – כמה כסף יש לכם להשקיע, היא שאלת המפתח במצב הזה. חשוב לעשות התאמות של ההשקעה למצבכם הכלכלי, אל תנסו לקפוץ מעל יכולתכם כיוון שבקלות רווח נוח יכול להפוך להוצאה מסויטת.

לפי הצעה שעלתה בימים האחרונים לדיון בוודעת השרים לענייני חקיקה חשבון, השקעה יהיה למעשה חלופה לקופת גמל להשקעה, במתכונת דומה לתוכניות חיסכון בעולם. הקאץ’ בחוק – סך ההפקדות השנתיות בקופה יוגבל ל-70 אלף שקל, שמעון אייזנברג, העומד בראשה של חברת הנד”לן הוותיקה – רילטי אקזקיוטיב, מסכם את ההצעה החדשה שהועלתה.

ראשית מציין שמעון איזנברג, כי מי שהציע את החוק הוא מיקי זוהר, חבר כנסת ממפלגת הליכוד. אך מה אומרת ההצעה למעשה? שמעון אייזנברג מסביר: “לפי הצעת החוק, כל אחד יוכל לפתוח חשבון השקעה אצל  בית השקעות או בנק, והסכומים שיופקדו וישמשו את המשקיע לצורכי פנסיה יהיו פטורים ממס. כך, אותן הטבות מס שיש בקופת גמל להשקעה יינתנו גם בחשבון השקעה, ומסלול החיסכון החדש יתחרה בקופת גמל להשקעה”.

קופת גמל להשקעה אמורה לשלב בין השקעה לטווח קצר – כלומר נזילה באופן יומי, להשקעה לטווח ארוך. מי שישקיע בקופה יוכל למשוך ממנה את החיסכון בכל גיל, אבל אם יעשה זאת לפני גיל הפרישה יידרש לשלם מס רווחי הון.

מטרת החוק החדש היא לעודד חיסכון ארוך טווח (וכן פתרונות אחרים לפנסיה – בצורת השקעות מניבות) – מסכם איזנברג.

שמעון אייזנברג: “רכישת קרקע חקלאית המיועדת להפשרה, היא השקעה שאם אתם מוגבלים יחסית באמצעים – לא כדאי לקחת, היות וזוהי השקעה לטווח הארוך שאין הבטחה מתי יופק ממנה רווח, אך במידה ויש באפשרותכם היכולת הכלכלית, ואתם מחפשים אופציית השקעה במינימום כסף ואפשרות למקסימום רווח – זוהי ההשקעה עבורכם”.

להמשך קריאהשמעון אייזנברג לגלובס נדל”ן: רכישת קרקע חקלאית – להפיק את המקסימום במינימום השקעה

שמעון אייזנברג, מיזמי הנדל”ן המוכרים והוותיקים בארץ, המנהל פרויקטי ענק בעולם הנדל”ן בארץ ובחו”ל, התראיין לאתר “ישראל היום” ושוחח על פרויקט חדש שהוא שותך בו יחד עם חסרת פסגות נדל”ן – מטרת הפרויקט היא לאפשר קניית קרקע באזור יוקרתי במיוחד (בין בני ציון לחרוצים) בעלויות נמוכות באופן חריג – 165,000 ש”ח בלבד.

להמשך קריאהשמעון אייזנברג ב”ישראל היום”: כמה תשלמו כדי להיות שכנים של שרי אריסון?

כבר שנים שאומרים לנו שזוגות צעירים לא יכולים להגיע לדירה בישראל. אז אומרים. נכון, זה קשה, אפילו קשה מאוד, אבל בהחלט אפשרי. שמעון אייזנברג, העומד בראש חברת רילטי אקזקיוטיב המתמחה בהשקעות נדל”ן, הסביר ל”גלובס” איך ניתן להגיע לדירה בישראל, דרך רכישת דירה בארצות הברית.

“לעניות דעתי, כדאי לרכוש דירה להשקעה דווקא מעבר לים ולא בישראל, כן מחירי הדיור הרקיעו שחקים”, מסביר שמעון אייזנברג. “ההמלצה שלי היא לרכוש דירה בארצות הברית, שם האופציות הן רבות. על ידי כך, ניתן אולי להגיע בעתיד לרכישת דירה בישראל”.

איך זה קורה? “בכסף שמתקבל מהשכירות בארצות הברית, ומהתשואה שעולה מדי שנה, ניתן לרכוש דירה בישראל. זה אמנם לא קורה ביום אחד ועשוי לקחת כמה שנים, אך מתאים עבור אנשים המחפשים נתיב השקעה בנדל”ן, ומעוניינים בעתיד לרכוש דירה בארץ”.

לראיון המלא עם שמעון אייזנברג באתר “גלובס”